FAQ – najczęściej zadawane pytania
1.JAKIE DOKUMENTY I OPRACOWANIA SĄ WYMAGANE DO UZYSKANIA DECYZJIPOZWOLENIA NA BUDOWĘ?
Podstawowymi opracowaniami tzw. materiałami przedprojektowymi niezbędnymi do rozpoczęcia prac projektowych przez Architekta i Konstruktora są :
• Mapa do celów projektowych wykonana przez geodetę
• Opinia geologiczna wykonana przez geologa
Istotne są także dokumenty :
• Wypis i wyrys z Miejscowego Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzja o Warunkach Zabudowy w przypadku braku MPZP
• Wypis i Wyrys z Ewidencji Gruntów
• Dokument potwierdzający prawo do własności (np. wypis z księgi wieczystej)
Warto te dokumenty zgromadzić jeszcze przed pierwszym spotkaniem z Architektem.
Dokumentami jakie należy uzyskać przed złożeniem projektu architektoniczno- budowlanego do urzędu i o które staramy się mając ukończoną koncepcje architektoniczną budynku oraz projekt zagospodarowania terenu są :
• Decyzja na lokalizacje zjazdu w przypadku braku istniejącego zjazdu z drogi publicznej lub uzgodnienie zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego drogi publicznej
• Warunki techniczne na przyłączenie budynku do sieci (woda, kanalizacja sanitarna, deszczowa, prąd, gaz)
• Decyzja na wyłączenie obszaru zainwestowania z produkcji rolnej w przypadku budowy na gruntach ornych
Wyżej wymienione dokumenty i opracowania są pierwszym etapem rozpoznania uwarunkowań dla danej działki. Z nich może wynikać (ale nie musi) konieczność uzyskania dodatkowych opinii, uzgodnień, opracowań specjalistycznych lub też uzyskania dodatkowych decyzji administracyjnych. Taka sytuacja niestety powoduje wydłużenie czasu kompletowania dokumentów niezbędnych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
2.CZY SĄ JAKIEŚ KOSZTY DODATKOWE POZA KOSZTEM PROJEKTU BUDOWLANEGO?
Po stronie Inwestora jest zlecenie i wykonanie mapy do celów projektowych oraz opinii geotechnicznej – są to tzw. materiały przedprojektowe. Często te usługi wykonywane są przez lokalnych geologów i geodetów, gdyż są tańsze. Oczywiście, na życzenie Inwestora możemy zlecić taką usługę geologowi i geodecie, z którym współpracujemy – wówczas rozliczenie za wyżej wymienioną dokumentacje i mapę następuje bezpośrednio z wykonawcą danej usługi. Dodatkowymi kosztami są także: projekt zjazdu jeśli jest konieczny, ekspertyza techniczna, itp. – wszystkie te opracowania zlecane są właściwym projektantom branżowym. W ofercie przedstawiamy szczegółowo z jakich opracowań składa się każdy konkretny projekt, aby uzyskać decyzje pozwolenia na budowę. W momencie, gdy sytuacja na działce okaże się być skomplikowana i konieczne jest zlecenie dodatkowych opracowań, wówczas są one także odrębnie płatne. O wszystkich kosztach dodatkowych Inwestor jest informowany na bieżąco i w miarę możliwości z wyprzedzeniem.
3. CZY PROJEKT BUDOWLANY MOŻNA WYKONAĆ BEZ PROJEKTU TECHNICZNEGO I CO ZAWIERA PROJEKT TECHNICZNY?
Projekt techniczny stanowi rozwinięcie i uzupełnienie projektu architektoniczno- budowlanego, szczególnie w zakresie rozwiązań konstrukcyjnych, instalacyjnych oraz technologicznych i określa techniczne rozwiązania niezbędne do wykonania obiektu budowlanego. Teoretycznie projekt może zostać wykonany bez projektów branżowych, które do uzyskania Pozwolenia na Budowę nie są wymagane. Należy jednak pamiętać, iż zgodnie z Prawem Budowlanym obowiązkiem Inwestora jest zlecenie sporządzenia projektu technicznego przed rozpoczęciem robót budowlanych oraz przekazanie Kierownikowi Budowy projektu budowlanego w tym projektu technicznego, o ile jest wymagany. (nie wszystkie roboty budowlane wymagają sporządzenia projektu technicznego co również reguluje Prawo Budowlane). Dlatego warto projekt techniczny wykonywać równolegle z projektem architektoniczno-budowlanym, aby zapewnić pełną kontrolę i koordynację międzybranżową już na etapie uzyskiwania decyzji Pozwolenia na Budowę.
4. JAKI JEST CZAS WYKONANIA PROJEKTU JAKA JEST CENA I CZY KWOTA ZA PROJEKT JEST PŁATNA W CAŁOŚCI?
Zwykle najwięcej czasu potrzebne jest na etapie koncepcji, podczas którego poznawane są potrzeby i upodobania stylistyczne Inwestora. Koncepcja to czas kiedy trzeba podjąć najwięcej decyzji co do układu funkcjonalnego i wyglądu projektowanego domu. Czas przewidziany na koncepcje to ok. 10 tygodni.
Gdy koncepcja jest w pełni zaakceptowana przez Inwestora, równolegle przystępuje się do opracowywania projektu architektoniczno-budowlanego i kompletowane są dokumenty formalno-prawne.
Zwykle opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego trwa ok 8-12 tygodni do momentu złożenia do urzędu, niestety czas ten może ulec wydłużeniu w związku z uzyskiwaniem dodatkowych dokumentów formalno-prawnych, które wynikają podczas procesu projektowego. Do tego należy doliczyć czas jaki urząd ma na wydanie decyzji na budowę (65 dni) oraz czas na uzupełnienia „braków”.
Każdy projekt architektoniczny wyceniamy indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania budynku, zakresu i formy projektu oraz wymagań Inwestora.
Płatność rozbita jest na 3 transze w przypadku projektu wnętrz oraz 4 transze w przypadku projektu architektury. Wpłacany jest zadatek w wysokości 30% wartości zlecenia obejmujący wykonanie etapu pierwszego. Następnie faktury wystawiane są po wykonywaniu kolejnych etapów.
5. CZY ZAWSZE SĄ „BRAKI” W DOKUMENTACJI PROJEKTOWEJ PODCZAS UZYSKIWANIA DECYZJI POZWOLENIA NA BUDOWĘ?
Niestety bardzo rzadko zdarza się, aby projekt architektoniczno-budowlany nie miał tzw. „braków” i wynika to po prostu z konieczności przedstawienia dodatkowych wyjaśnień, uzasadnień i uzupełnień co do założeń projektowych oraz od indywidualnej dla danego urzędu interpretacji niezbędnych opracowań wchodzących w skład Projektu Budowlanego.
6. DLACZEGO WARTO ZDECYZOWAĆ SIĘ NA PROJEKT INDYWIDUALNY?
Etap koncepcji jest czasem na wypracowanie najlepszych rozwiązań w kontekście uwarunkowań konkretnej działki, potrzeb i pragnień Inwestora w konfrontacji z obowiązującymi przepisami i ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (lub decyzji WZ). Architekt przedstawia w tym czasie możliwości rozwiązań projektowych i estetycznych projektowanego budynku. Ostatecznie Inwestor otrzymuje projekt najlepiej dopasowany do działki przy jednoczesnym uwzględnieniu wszystkich jego potrzeb funkcjonalnych i estetycznych oraz dostosowany do stylu życia mieszkańców.
7. KIEDY MOŻNA, A KIEDY NIE MOZNA WPROWADZAĆ ZMIAN W PROJEKCIE?
Etap I – Układ Funkcjonalny – zmiany dokonywane są do momentu pełnej satysfakcji Klienta. Ten czas jest bardzo intensywny i wymaga podjęcia wielu decyzji.
Etap II – wizualizacje – na tym etapie na podstawie zatwierdzonego układu funkcjonalnego z I etapu tworzony jest model 3D oraz wizualizacje. Zmiany jakie są możliwe na tym etapie nie mogą dotyczyć wypracowanego układu funkcjonalnego, a jedynie kwestii estetycznej budynku.
Etap III – Projekt Budowlany – możliwe są jedynie niewielkie zmiany, które nie ingerują w konstrukcje budynku i nie zmieniają projektów branżowych. Na tym etapie następuje wstępna koordynacja międzybranżowa dla projektu technicznego.
8. DLACZEGO TRZEBA DOKONAĆ ADAPTACJI PROJEKTU TYPOWEGO I CZY ADAPTACJA JEST TAŃSZA OD PROJEKTU INDYWIDUALNEGO?
Projekt gotowy nie jest projektem budowlanym w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Aby mógł zostać złożony do urzędu i uzyskać decyzje pozwolenia na budowę/zgłoszenia musi zostać zaadoptowany do warunków miejscowych przez wszystkich projektantów branż. Nawet jeśli inwestor nie planuje żadnych zmian architektoniczno-budowlanych, konstrukcyjnych czy tez instalacyjnych – dokumentacja musi zostać podpisana przez projektanta posiadającego stosowne uprawnienia budowlanie i aktualny wpis na listę członków samorządu zawodowego. Informacje zawarte w projektach gotowych są ogólne i uniwersalne.
Brak w nich :
• dostosowania do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, gdzie zawarte są wszystkie wytyczne do projektowania zabudowy na danym terenie.
• dostosowania do warunków gruntowych, które są inne dla każdej działki. O nośności gruntu i warunkach hydrologicznych działki dowiadujemy się z opinii geotechnicznej, która daje projektantowi konstrukcji wytyczne do doboru odpowiedniego rodzaju, głębokości posadowienia fundamentów budynku.
• dostosowanie do odpowiedniej strefy obciążenia śniegiem i wiatrem. W Polsce obowiązują 3 strefy obciążenia wiatrem i 5 stref obciążenia śniegiem. Więźbę dachową należy zatem przeliczyć i dobrać przekroje elementów jej konstrukcyjnych do obowiązujących w danym terenie stref wiatrowej i śniegowej.
• projektu zagospodarowania działki wraz z opisem. Architekt adaptujący przedstawia zgodne z przepisami budowlanymi oraz lokalnymi usytuowanie budynku na aktualnej mapie do celów projektowych opracowanej przez geodetę dla konkretnej działki. Ponad to PZT zawiera usytuowanie projektowanego zjazdu, układ nawierzchni utwardzonych, przyłączy wraz z instalacjami wewnętrznymi.
• aktualną i uwzględniającą lokalizacje na działce projektowana charakterystykę energetyczną budynku wraz z analizami technicznych, środowiskowych i ekonomicznych możliwości realizacji wysoce wydajnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło
• ewentualne zmiany inwestora w układzie funkcjonalno-przestrzennym. Na etapie adaptacji projektu gotowego możliwe jest wprowadzenie zmian. Należy przy tym pamiętać że duże zmiany typu doprojektowanie dodatkowych pomieszczeń, pociągają za sobą konieczność przeliczenia i przeprojektowania na nowo elementów konstrukcyjnych, przeprojektowania instalacji. Tego typu zmiany generują wyższe nakłady pracy, a co za tym idzie wyższe koszty opracowania.
Ponad to do pozwolenia na budowę / zgłoszenia z projektem niezbędne są także dokumenty formalno-prawne, o które należy wystąpić do różnych urzędów i instytucji. Bez kompletu dokumentów formalno – prawnych wymaganych prawem oraz uzależnionych od stopnia skomplikowania inwestycji urząd nie wyda decyzji pozwolenia na budowę, a co za tym idzie nie będzie można rozpocząć robót budowlanych. Jeżeli projekt gotowy nie będzie wymagał wprowadzenia żadnych zmian, to na pewno będzie tańszy niż projekt indywidualny. Natomiast przy konieczności wprowadzenia dużych zmian, ostateczna cena projektu gotowego może być porównywalna z projektem indywidualnym – należy tą kwestie przemyśleć i przedyskutować z architektem przed zakupem projektu gotowego. Jak długo trwa proces adaptacji projektu typowego ? – ok. 8-12 tygodni i jest ściśle uzależniona od skompletowania wszystkich wymaganych dokumentów formalno-prawnych oraz ilości ewentualnych zmian do wprowadzenia.